：起征点调整为6万/年（5000元/月

2020年03月12日

法务新法解析
一、2018版个人所得税法修改决定（以下简称“个税新法”）
 2018年8月31日,第九号主席令同意颁布了全国人大常委会关于修改个人所得税法的决定,个税新法将于2019年1月1日正式实施,但工资、薪金所得的起征点及税率从2018年10月1日起按照新法执行,其核心亮点本部门初步小结如下：
1、工资、薪金的个税采取“按年度合并计算”及“按月预扣预缴”的模式。即公司每月代扣的个税仅为“暂定税额”,最终个税金额按“全年应纳所得税额”进行清缴。
2、为便于个税最终核算,公民身份证号为“纳税人识别号”,教育、卫生、社保及建委等部门配合个税征缴。
3、起征点及税率变化：起征点调整为6万/年（5000元/月）；月工资不高于3万的,相比旧法税率降低。
4、个人应纳所得税额为（以月预交为例）：月税前收入-5000元-专项扣除（五险一金）-专项扣除附加（子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等）,针对专项扣除附加的具体范围、标准和实施步骤由国家相关部门出台实施细则予以落实。
5、劳务报酬、稿酬、特许权使用费三类收入在扣除20%的费用后余额为收入额；其中稿酬所得在允许扣除20%费用基础上,进一步给予减按70%计算优惠,以鼓励个人创作。

本部门对个税新法一句话评价：从调高起征点、降低中低收入者缴纳税率、增加税前扣减项等方面让广大工薪阶层纳税人享受了减税红利。

二、《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》— 法[2018]215号（以下简称“《通知》”）

1、新法简析：
2018年8月1日,最高人民法院在《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）的基础上颁发该通知。该通知从加大对借贷事实和证据链的审查取证力度、区分民间合法借贷行为与“套路贷”诈骗等犯罪行为的界限及甄别、严守法定利率红线等方面进行了规定。
2、戏说法言法语：
“民间借贷”：指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为,但持有“金融牌照”企业对外的放贷行为除外。
“套路贷”：指以民间借贷的形式掩盖诈骗等犯罪行为之目的的行为,常见的方式包括但不限于“签订虚假借款协议”、“制造虚假流水”“恶意制造违约”及“收取高额费用”等,套路贷可能涉嫌刑事犯罪。
“民间借贷利率”：针对民间借贷法律确定了三档利率,合法利率≦24%;违法利率﹥36%(超过部分的利息约定无效)；24%﹤灰色利率≦36%(此区间属于自然债务,支付与否由当事人自己确定,法律不予以评判)。
3、新法实践提示：
新法实施后再以“服务费”、“中介费”、“保证金”等名义“拆分实际借款利息”的行为均属违法,法院不予以支持。我部门7月份对X车厂收并购项目进行法律尽职调查时,发现目标公司存在两笔合计8000万元的民间借贷,实际年化利率最高达48%;借贷双方通过《借款协议》约定了合法利率,其余通过《财务顾问咨询服务协议》形式将利息进行拆分。
该《通知》下发前,在《财务顾问咨询服务协议》有效的前提下目标公司仍需支付该部分利息（名义上为服务费）,但《通知》下发后,此种通过服务费变相突破法定利率红线的,法院依法不予支持。依据该通知且前述做法确属利息拆分的情况下,目标公司有权不予支付《财务顾问咨询服务协议》约定的超出部分的服务费。
区域法律培训    
一、隆化项目培训——广告法及房屋销售风险防范
2018年8月2日,区域法务负责人王艳彬律师在隆化项目部对项目营销人员进行了房屋销售风险防范的法律培训。该培训围绕（地产）广告相关的法律规定及精炼而成的注意事项,由对外宣传物料的风险把控延伸至置业顾问对外说辞的谨防问题点,同时结合典型案例说明应当采取的防范措施。此次培训使得一线项目营销人员了解了广告法的基本规定及常见风险点,有助于我区域销售过程中的风险防范。

二、隆化项目培训——企业不良信用信息管理制度宣贯
2018年8月2日晚上,区域高级法务主管王宇晴律师在隆化项目部对项目营销人员进行了《企业不良信用信息管理制度》的宣贯,从不良信息管理的必要性、重要性、不良信息的具体内容及报送要求等方面分别做了详细解读,并结合集团其他区域的典型案例进一步深化参会人员对不良信息的理解。本次宣贯使项目人员对不良信息引起了足够重视,达到了预期的培训效果。

三、“区域十佳讲师”及评选“集团500强讲师”
2018年8月份,碧桂园集团的讲师季开启,王艳彬律师入选“区域十佳讲师”（主讲《法律基础知识》、《项目拓展模式及法律风险分析》及《项目收并购尽职调查》等近10门课程）。另外在区域的支持下,王老师已作为京北区域候选讲师参与“集团500强讲师”评选（参选课程《工程实务法律知识讨论》）。碧桂园500强的登榜之路,是每一位碧桂园人努力与付出的结果,各专业的交流碰撞才能使公司更为良性和谐地运转,京北法务愿意为碧桂园京北区域的飞速发展提供全方位的专业法律支持,在知识管理、学习培训方面继续保持良好作风,将更多的法律相关专业知识分享给大家。

（ＢＩＰ系统评选截止时间：2018年9月10日）
法律理论实务——关于商品房竣工验收之交付条件的分析
商品房验收合格是商品房交付的必备条件之一,但在实践中关于验收合格的约定存在以下表述：第一、商品房经验收合格；第二、商品房经综合验收合格；第三、商品房工程竣工验收合格；第四、商品房完成竣工验收备案等。虽然国家14版及集团公司18版范本都按照第四种方式予以约定,但如果实践中采用其他交付条件,正如隆化项目曾提出将交付条件修改为第三种“工程竣工验收合格（四方验收）”,对此,法律是如何规定的？我部门对此问题简要分析如下：
一、概念分析
“商品房经验收合格”是一个广义概念,而“商品房综合验收”以前是一个专业法律表述,其内涵包括工程、规划、设计、市政、公用事业、园林绿化、环境卫生及质量监督等全面的验收程序,但其所属规范《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》已于2016年失效。目前“竣工验收”及“竣工验收备案”都是法律规定范围内的专业表述。
二、竣工验收及竣工验收备案之间的法律关系
首先,最新修订的《建筑法》（2011版）、《建设工程质量管理条例》（2017版）及《城市房地产开发经营管理条例》（2018版）对商品房交付条件未明确要求经过综合验收,但对商品房通过竣工验收才可以交付有明确规定。
其次,关于商品房竣工的备案手续,《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质[2013]171号）做了明确规定。此规定内虽然没有明确将“竣工备案”作为交付的前提,但“竣工备案”是“工程竣工验收合格”的法定政府监管手续（建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案）,且明确规定备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令重新组织竣工验收。
最后,商品房开发建设的相关规范性文件明确规定将“备案”作为交付条件：
（1）《住宅建筑规范GB50386-2005》相关规定：住宅应满足下列条件,方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收,确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。
（2）《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》相关规定：新建住宅与配套设施的工程竣工（单项工程）验收合格并办理竣工备案、取得竣工验收备案证明,并且办理《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用。
三、小结
1、工程竣工备案=工程竣工验收+其他专项验收（规划、环保及消防等）+其他（住宅质量保证书、住宅使用说明书及工程质量保修书等）。
2、在项目当地没有明确规定竣工备案后才能交付的情况下,以工程竣工验收合格作为商品房买卖合同约定的交付条件并不违反法律规定,但由于“备案”制度的设置,以取得“竣工备案证明”作为交付条件才能防范法律风险。
3、隆化项目不应将商品房交付条件从“取得竣工验收备案证明”变更为“工程竣工验收（四方验收）合格”,同时应重视办理《新建住宅与配套设施交付使用意见书》。
 


 京北法务团队：   王艳彬     王宇晴     刘子枭（实习生）


文章已于2018-09-06修改


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